中长期拐点已至

　　若拉长周期来看，未来房地产市场将可能进入另一个阶段。

　　招商证券将我国楼市的发展分为四个周期。前三个周期分别为1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正处于第四个周期的“上半场”。招商证券认为，本轮周期起于2014年下半年的限购正式退出，随后的提高信贷杠杆和降息等一系列政策动作，使房地产市场进入较为宽松的货币环境中。如今虽然行业政策出现结构性收紧，但未来几年宏观大环境（经济基本面和流动性）不会发生显著变化，因此周期尚未结束。

　　按照上述机构的观点，近期房地产市场量价齐升，以及土地价格不断攀高的特征，证明当前正处于该周期内的小高点。预计未来随着宏观政策的逐渐成熟，量价调整幅度将会减小。

　　广发证券则认为，在大周期层面，我国房地产行业已经进入成熟期。具体表现在，人口红利（年龄结构、区域分布）快速爆发期过后，新房的需求逐步下降。

　　数据显示，在2012年-2013年之后，我国户均住房套数已经超过1，说明整体供需已基本平衡。同时，过去十年中，新房的销售面积年复合增速在逐年放缓。说明在一个新的长周期内，市场波动的幅度正在减弱。

　　平安证券则提出另一组数据：目前我国户籍城镇人口人均居住面积为32平方米，已达到日本90年代后期水平。但由于常住人口未纳入统计，因此实际居住面积可能略高于统计数据。按照城镇化进程带来的需求计算，2010年-2015年的总需求为13.1亿平方米，2015年-2020年下降至12.7亿平方米。也即，行业正逐步迈过中长期需求顶点，景气度将逐渐向下。

　　平安证券认为，当全局性的供大于求来临时，放松货币政策并不会有显著的需求提振效果，反而会加速风险累积。因此，未来三四线城市的风险仍然值得关注。

　　从行业发展来看，多数机构认为，随着土地等成本的提升，以及行业利润率整体下滑，将有越来越多的企业放弃传统房地产开发业务，并启动多元化转型。

　　其中，不动产金融领域的资管市场被普遍看好。根据BCG中国的预测，到2020年，中国资管市场资产总规模将达174万亿元人民币，这相当于当前房地产年销售额的20倍以上。其认为，这将成为未来房企转型的主要方向。