不过，对于潘石屹来说，当前更为重要的问题在于该房源是否有人“接盘”的问题。潜在的买家一共有三类：第一类是个人投资者；第二类是部分企业，主要用于持有投资性房产或者自用；第三类是国内小型机构投资者，他们会运用杠杆去购买写字楼。但问题在于，就当前的楼市现状来说，这类三类人大概率不会入手这类房产。

首先是对于个人投资者来说，当前楼市正处于下行趋势，投资房产不再和过去一样能够盈利了，更有可能出现亏损甚至未来难以出手的问题，许多投资者都在抛售房产。其次是对于部分企业来说，过去持有投资性房产能够带来收入，但如今同样需要面临贬值的问题，如果是自用的话需求的规模有限。最后是运用杠杆购买写字楼的小型机构投资者，根据相关机构发布的《2021年大中华区写字楼供应》数据显示，北京与上海写字楼空置率分别为9.8%、9.9%，由此可见存在一定的空置情况，因此上述房产也不适合用于投资写字楼。

由此可见，当前的楼市也从侧面反映出了在持续地调控下，正在逐渐回归理性的现状。正如独立经济学家马光远说的那样：目前楼市已经形成了自98年房改以来首次形成的共识，那就是房价要走下坡路了，房地产的“黄金时代”已经过去，房子已经不再适合投资，2022年将成为房地产真正的新生元年，未来房价不涨、稳中有跌将成为常态。

但即使如此，当前依旧有很多刚需不满于当前楼市现状，主要原因在于房价依旧居高不下，买房要面临很大的压力。根据诸葛找房统计数据显示，2021年百城房价收入比为12.0，已经远远超过国际标准“3-6”的平均水平。7座城市房价收入比超过20.0，深圳、厦门、三亚房价收入比更是超过30.0，其中深圳以35.3的房价收入比位居榜首。由此可见对于这些人口集中流入的大城市来说，房价仍然处于十分高的水平，买房依旧面临十分大的压力。

但问题在于，导致当前房价居高不下的原因并非住房数量供不应求，相反当前住房数量已经出现了明显过剩的情况。根据西南财大公布的调研数据显示，2017年我国城镇住房空置率就已经超过了20%，空置房数量为6500万套，有专家测算截至2021年整体空置房数量可能已经突破1亿套。央行公布数据显示，我国城镇家庭住房持有率高达96%，且超过四成的城镇家庭持有两套及两套以上的房产。

正因如此，越来越多的无房刚需群体都在呼吁更加“硬核”的调控措施，也就是房产税能够落地。原因很简单，一方面是从已经出台房产税的发达国家来看，的确起到了明显消除楼市泡沫，让房价加速回归理性的效果。另一方面，国内许多专家学者也对于房产税能够起到调控房产的问题给出了“肯定”的答案。比如“金融市长”黄奇帆表示：一旦将房产税率设置在3%以上，就无人敢炒房了。经济学家马光远也认为，“十四五”期间是房产税出台的好时机。

好消息是，种种迹象表明，百姓千呼万唤的房产税终于已经到了实质的推进阶段了：去年5月，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，并首次加入了“试点”2字。10月23日，高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作。那么最终落地是否会像专家预测的5年时间才能落地呢？答案是否定的。事实上，在房产税落地之前，“这个税”先来了，并且已经在3省作为试点：

第一是河北省发布的个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告，要求“个人出租、转租住房不能提供凭证、不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额”。同年12月，湖南省也发布新规，与河北省提出的要求一致。第三个省份是云南省，并且加大了调控力度：自2021年起，个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

不难发现，相较于房产税而言，房东税调控力度更大，根据财经专家张学诞、金融专家黄奇帆的观点，房产税的起征点不宜太高，大致为1%~3%。为何在房产税落地之前会先迎来房东税呢？其底层逻辑也很好理解，正如上文提到的一样，对于城市中的新市民、青年人来说，在房价的高压下只能选择租房作为过渡，因此也就导致了近些年租房市场规模不断扩大，根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》数据显示，2021年我国房屋租赁人口数量为2.3亿。

与此同时，对于当前国内许多炒房客囤房族来说，即使在楼市下行的周期依旧能够做到“有恃无恐”本质上是因为“以租养贷”的方式，尽管房价上涨缓慢，但由于多套房租金能够带来一定的收入，因此并不会出现亏损。因此征收房东税的主要目的就是为了增加多套房持有者的持房成本，并且随着多余的房产抛售出去，也有利于消除泡沫、降低空置率。

许多业内人士表示，未来房东税或许很快将会全面落地，有3个原因：1、短短1年时间内有3个省份落地试点；2、能够有效调控楼市，一定程度上降低空置率；3、作为“房产税”的铺垫，避免抛售潮的出现。不少租客担心房东税落地之后租金会上涨，这种担忧显然是多余的，当前许多热点城市都在推出保障性住房，租金低、地段好，因此未来租房需求会持续减少，因此房东一旦擅自涨价，可能会面临房子无法租出去的问题。

由此可见，新规下有两类人可能会“睡不着”了：

第一类是“以租养贷”的囤房族。公开数据显示，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套。正如上文提到的一样，为了保障租房群体的生活居住需求，许多城市都开始加大力度投入这些保障性房源。因此对于囤房族来说，未来租房需求会进一步减少，房子可能需要降价才能够租出去。

第二类是持有多套房的炒房客。事实上，房东税同样也是楼市调控的一环，其本质上也是增大了炒房客的持房成本，随着房价涨幅不断收缩，炒房利润空间已经见底，换言之住房的金融属性正在消除。因此对于多套房炒房客来说，继续投资房产可能会面临亏损的问题。与此同时，由于当前住房已经出现了明显过剩，因此未来多余的房源可能还要面临“无人接盘”的问题。